Alojamento Local em Portugal, do que se trata para o Turismo e para a Economia.

Para já podemos concluir ser uma boa solução para os pequenos investimentos e negócios no turismo, um recente regime jurídico e uma realidade empresarial nova.

Em Portugal considerando o Artigo 3º DL 128/2014, de 28 de Agosto consideram-se estabelecimentos de alojamento local as moradias, apartamentos e estabelecimentos de hospedagem que, dispondo de autorização de utilização, prestem serviços de alojamento temporário, mediante remuneração, mas não reúnam os requisitos para serem designados por empreendimentos turísticos.

O RJAL - Regime Jurídico do Alojamento Local

Segundo o Artigo 3º DL 128/2014, de 28 de Agosto podemos observar a limitação do legislador Português sobre esta nova realidade empresarial no Turismo em Portugal;

1 — Os estabelecimentos de alojamento local podem ser integrados num dos seguintes tipos:

a) Moradia - estabelecimento de alojamento local cuja unidade de alojamento é constituída por um edifício autónomo, de carácter unifamiliar.

b) Apartamento - estabelecimento de alojamento local cuja unidade de alojamento é constituída por uma fracção autónoma de edifício.

c) Estabelecimentos de hospedagem - estabelecimento de alojamento local cujas unidades de alojamento são constituídas por quartos.

Recentemente novas iniciativas legislativas simplificaram ainda mais o acesso ao Alojamento Local, o que leva a não compensar a clandestinidade.

A regulamentação base é o Decreto-Lei nº 128/2014, de 29.08 e mais recentemente o Dec. Lei nº 63/2015, de 23.04.

No mais recente regime jurídico dos empreendimentos turísticos em Portugal foi tornado mais assertivo e facilitado o acesso à actividade de prestação de serviços de alojamento local, eliminando taxas e actualizado o quadro de fiscalização da actividade, agilizando o acesso à actividade.

No Regime Jurídico do Alojamento Local (RJAL), o arrendamento de apartamento a turistas está portanto sujeito a um registo na respectiva Camara Municipal, sendo que apenas será necessário o procedimento administrativo designado por "mera comunicação prévia através de balcão electrónico e sem qualquer processo de licenciamento ou autorização".

Portanto não estamos a falar de operações urbanísticas extenças que implicam reunir várias diligências com custos incluídos como processo de licenciamento municipal, tais como procedimento de licenciamento ou comunicação prévia.

Outra caracteristica que a simplificação introduzida pela tutela governamental foi o facto de afastar a obrigação de o condomínio dar autorização para se poder instalar e explorar um estabelecimento de alojamento local.

Neste regime as tipologias actualmente associadas ao alojamento local mantêm-se: apartamento, moradia e estabelecimento de hospedagem como já referido.

Quanto à responsabilização do agente económico é um facto que segundo consagrado no RJAL determina que o titular da exploração do estabelecimento de alojamento local "responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos destinatários dos serviços ou a terceiros, decorrentes da actividade de prestação de serviços de alojamento, em desrespeito ou violação do termo de responsabilidade". Portanto aqui apelar às melhores boas práticas.

A “moda” na hotelaria em Portugal não foi ignorada nem as novas tendências de mercado, incluive associado ao fenómeno da Reabilitação. Referimo-nos aos “Hostels”.

A categoria dos 'hostels' não foi esquecida e podemos esclarecer que efectivamente estes são estabelecimentos de hospedagem e, como tal, tinham o seu enquadramento no regime actual, logo os 'hostels' são "estabelecimentos de hospedagem compostos maioritariamente por dormitórios e que não estão sujeitos a limites de capacidade".

As coimas

Relativamente ao quadro sancionatório o regime jurídico em vigor não agravou as contraordenações, em todo o caso a oferta de serviços de alojamento turístico sem título válido de abertura - ou, no caso de estabelecimentos de alojamento local, sem a realização de comunicação para registo - é punida hoje com coimas que variam entre os 2.500 euros e os 3.740 euros no caso de pessoa singular, sendo superior caso se trate de pessoa colectiva.

Recentemente dados fornecidos pela Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE) à comunicação social em Portugal divulgou que um terço das casas comercializadas a turistas em Portugal é ilegal.

Estas conclusões da ASAE resultam do facto de desde do final do mês de Novembro de 2014, quando entrou em vigor o novo regime jurídico do alojamento local - até ao final do mês de julho, a ASAE fiscalizou 293 operadores e verificou que 31,4% não estavam conformes.

A Fiscalização

Para efeito de verificar o cumprimento dos requisitos urbanísticos e os estabelecidos no RJAL compete aos serviços das Câmaras Municipais assegurar uma vistoria, embora caiba à ASAE a responsabilidade de fiscalizar a aplicação das regras destes novos diplomas e deste Regime Jurídico.

As novidades e regras com Prazo de (5) cinco anos

Mais recentemente o Governo Português introduziu novidades no Alojamento Local com o Decreto-Lei nº 63/2015, de 23.04.

As novidades centram-se nas exigências atribuídas aos “Hostels”, sendo que, estes estabelecimentos terão um prazo de cinco anos para se adaptarem.

No que diz respeito ao alojamento local em apartamentos passam a ter novas limitações.

“As figuras dos empreendimentos turísticos e do alojamento local passam a ser duas figuras devidamente autónomas e recortadas".

Julgamos ser a intenção é enquadrar estas novas modalidades de oferta de alojamento local na lei, dando continuidade à política de liberalização neste domínio.

Observa-se que foi feito um esforço no sendido de enquadrar uma série de realidades conhecidas que ofereciam serviços de alojamento a turistas sem qualquer formalismo e à margem da legislação.

As Tipologias no Alojamento Local

Existem três tipologias para a instalação de alojamentos locais:

• Apartamentos
• Moradias
• Estabelecimentos de hospedagem

Devidamente mobilados e equipados, os estabelecimentos deverão oferecer a possibilidade de dormida e serviços complementares como limpeza e recepção.

Nestes estabelecimentos, a estada máxima permitida é de 30 dias.

Nesta matéria foi estipulado um limite, no caso dos apartamentos, e com o novo diploma, cada titular só pode explorar, no máximo, nove unidades por edifícios. A partir desse limite, a actividade é integrada no regime de apartamentos turísticos.

O Registo

Como já enunciado e podemos caso seja do seu interesse detalhar, mas aplica-se o procedimento administrativo mais simplificado, nomeadamente a Mera Comunicação Prévia, dirigida à Câmara Municipal onde ficará estabelecido o alojamento local. Esses mesmos dados são depois comunicados automaticamente ao Turismo de Portugal.

O processo é trâmitado pelo BUE - Balcão Único Electrónico, o qual emite documento com registo que constitui o único título válido da sua abertura ao público.  

No prazo de 30 dias após a comunicação, a Câmara Municipal deve realizar uma vistoria ao espaço.

Caracteristicas

À excepção dos hostels, a capacidade máxima dos estabelecimentos de alojamento local é de nove quartos e 30 utentes.

Todos os compartimentos devem garantir uma ligação ao exterior (v.g. Janela), bem como um sistema que permita vedar a entrada de luz do exterior.

Relativamente às instalações sanitárias estas tem de dispor de um sistema de compartimentos, que garanta a privacidade dos hóspedes.

O Hostel

Só podem ser designadas de hostel as unidades de alojamento local onde a modalidade única ou maioritária seja o dormitório.

Cada dormitório terá de ter um número mínimo de quatro camas (ou inferior se forem beliches).

Cada cama deverá ter um compartimento para que o respectivo hóspede possa guardar os seus pertences.

Assim, por cada cama, será necessário um armário com uma dimensão mínima de 55x40x20 centímetros e sistema de fecho.

Os hostels devem ainda apresentar espaços comuns como cozinha e área de refeição.

Os hóspedes terão de ter acesso livre aos mesmos.

Prazo até 2020

Os estabelecimentos que já utilizem esta denominação (HOSTEL) têm cinco anos para se adaptar a estas novas exigências.

Para os novos hostels, as novas regras entram em vigor já em Junho de 2015.

Identificação dos estabelecimentos de alojamento local

Na fachada deverá existir uma placa de acrílico com as iniciais AL, de acordo com as indicações traçadas para o efeito - os apartamentos são a única excepção.

Cada estabelecimento pode estabelecer os seus períodos de funcionamento, mas é obrigado a dispor de livro de reclamações.

Os estabelecimentos de alojamento local não poderão utilizar qualquer qualificação de empreendimento turístico ou sistema de classificação (de estrelas, por exemplo).

Na publicidade, documentação comercial e publicidade em geral, deve existir sempre a indicação do nome ou logótipo bem como o seu número de registo.

Agora parece não justificar economia paralela, e podemos ajudar nesse sentido, pode sem compromisso pedir informações nesse sentido, regularizar a situação da sua propriedade e estabelecimento se for o caso ou estudar e projectar o seu novo investimento empresarial, por via de um Alojamento Local.

Podemos ajudar e acrescentar valor.

Agora que em termos administrativos e burocráticos foi resolvido um "vazio" legal e regulamentada uma nova realidade do Turismo em Portugal, abre-se um caminho para assim pequenos projectos empresariais, os quais podem oferecer ao turismo um papel diferenciado e muito relevante.

Assim outro aspecto é que em vez de perder tempo com burocracias, focamos-nos no projecto e no negócio.

Conte com a nossa equipa de juristas, engenheiros e arquitectos entre outros que podem acrescentar valor ao seu produto turístico, ao seu negócio e sua organização.

Aqui chegados decida onde pretende instalar o seu estabelecimento de Alojamento Local, e concentre-se no seu dia-a-dia e no seu negócio, o resto podemos tratar.

O nosso desafio diário são os detalhes e os problemas dos clientes, só fazendo a diferença acreditamos acresentar valor.