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Quer comprar, alugar ou construir?
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Se precisa de novas instalações para a sua empresa, fábrica, negócio, este artigo é para si.
Muitas vezes procuram os nossos serviços quando a ideia é mudar ou procurar novas instalações para a empresa, fábrica ou instalar negócio em Portugal, aliás aqui e em outras localizações fora de Portugal, este tema é uma questão que se coloca aqui ou em qualquer parte do mundo, resulta da visão e experiência de nossos especialistas em urbanismo, projectos e licenciamentos.
Efectivamente se o seu caso é a realidade de alguém que procura solução para instalar um negócio, mudar ou criar novas instalações para um estabelecimento comercial ou industrial e entre outras questões tem a dúvida de que a solução passe por COMPRAR OU CONSTRUIR, decidimos partilhar alguns modestos contributos de reflexão neste artigo.
Seja uma habitação, uma fábrica ou comércio, a decisão de construir um edifício ou adaptar um existente, é sempre um desafio e uma decisão critica.
Antes de mais, o licenciamento influencia.
Em Portugal, felizmente nos últimos anos verificaram-se reformas legislativas ao nível do licenciamento urbanístico, industrial e inclusive comercial, e o cenário já foi muito mais complicado e complexo do que nos dias de hoje, que resultava de um conjunto de limitações por força da burocracia e inércia dos organismos envolvidos nos processos de licenciamento.
Contudo, ao abordar um processo e projecto de construção, ou de licenciamento não deixa de exigir conhecimentos, capacidade de enfrentar todos os desafios e profissionais qualificados para o efeito.
Em todo o caso, a opção e a decisão, de construir deve ter como ponto de partida uma ideia clara das suas implicações, assim como um prévio exercício comparativo de avaliar as possibilidades de comprar ou construir, sim adaptar um espaço físico existente, ou avançar para a aventura de contruir de raiz.
Construir de raiz
Como já referido, optar por construir de raiz, seja uma casa ou uma fábrica é de facto desafiante, desde o processo de escolha do local, o processo de aquisição do terreno, depois vem a fase de projecto, o licenciamento, até que chega a fase de orçamentação e depois a construção, só mais tarde surge a chave e depois a utilização do que se decidiu construir.
Mesmo com a evolução positiva já verificada em Portugal, e comparando com a experiência que nossos profissionais já tiveram em outros locais no mundo, a realidade não altera muito deste trajecto ilustrado, ainda que de forma muito resumida.
A opção de comprar
Sempre pode optar por comprar ou alugar um espaço e adaptar o mesmo ao fim que pretende, seja um estabelecimento comercial, industrial ou um escritório por exemplo.
Nesta opção queima desde logo um conjunto de etapas, mas nem tudo são flores nesta opção, a verdade é que já tem um conjunto de decisões asseguradas, tais como o terreno, etc. Mas, sim há sempre um “mas”, tem que haver alguma ponderação nesta opção, depende de muitas circunstâncias e uma conclusão que podemos adiantar é que em qualquer uma das opções, construir ou comprar não existem formulas ou receitas mágicas, e muito menos ideias pré-concebidas que sirvam para todas as situações e para todas as pessoas.
Aspectos que importa distinguir
O que sabemos ao longo de uma longa experiência, nesta equipa, onde muitos dos nossos técnicos e consultores já acumulam mais de 10, 20 ou mais anos em projecto, gestão dos mesmos ou mediação de licenciamentos é que, desde a compra do terreno até ter acesso à chave são muitos dias, centenas de dias, que em certos casos pode até ser anos, e isto de facto pode ser desencorajador para quem precisa de um local para acolher a sua habitação ou pior ainda a sua empresa, negócio, etc num curto prazo.
Durante muitos anos a complexidade dos procedimentos exigidos, as omissões legais, as diferentes interpretações dos serviços da administração pública resultavam numa aventura dolorosa e morosa com encargos difíceis de gerir e suportar.
Apesar de hoje, com as diversas reformas legislativas dos últimos anos em Portugal, principalmente as que decorreram em 2009, 2011, 2012, 2014 e 2015 em muitos casos passamos a verificar o consumo de tempo mais na construção e no projecto do que no licenciamento, em todo o caso, não se consegue abreviar ou queimar etapas. Mas a verdade é que estatisticamente já se observa mais tempo consumido em projecto do que no licenciamento.
Mas tudo isto não significa que, se o cliente está determinado ou até por motivos de especificidade do projecto, da ideia de negócio os da actividade a empreender necessita de construir de raiz, há soluções para que decorra da forma mais segura, breve e assertiva ao objectivo pretendido.
Muitas vezes um enquadramento e análise prévia, assente num correcto levantamento pode ser uma ajuda e contributo facilitador, uma equipa de projecto multidisciplinar, logo os nossos arquitectos, engenheiros e juristas estão prontos como parte da solução, pelo que não há razões para baixar os braços, seja qual a preferência, opção ou decisão.
Seja qual for o objectivo ou localização, vamos onde estiver o projecto, independentemente da actividade a instalar, o importante identificarmos quanto antes o que a entidade cliente pretende, e concluir uma correcta análise e enquadramento técnico e legal para assim desenharmos o fluxo mais adequado para o projecto do cliente.
Quanto a licenciamento é assegurar os trabalhos técnicos e projectos de acordo com legislação aplicável, para uma construção segura a recomendação melhor que podemos partilhar é assegurar que além do licenciamento sejam considerados os projectos de execução, um verdadeiro investimento que vai ser rapidamente possível aferir da sua rentabilidade, quer na selecção de fornecedores e empreiteiros como na execução da obra.
Pela experiência que temos em licenciamentos, nomeadamente urbanísticos, ambientais e principalmente licenciamento industrial, colocam frequentemente a questão, sobre se é melhor comprar já feito ou construir de raiz?
A verdade
A resposta verdadeira que podemos partilhar é que apenas quem tem essa dúvida pode a responder.
O que podemos apontar são para os benefícios ou vantagens de cada uma opção ou as desvantagens igualmente.
Benefícios de comprar ou alugar já contruído:
Aqui o ganho no tempo é substancial, poupa-se verdadeiramente tempo e este é escasso e muito valioso, logo não existe lugar a planificação, escolhas ou trabalho a fazer, e em pouco tempo tem a chave está na mão.
Portanto para quem não tem tempo a perder, a opção que assenta na rapidez de execução é a opção de comprar, tudo dependente da capacidade financeira.
Em todo o caso, temos que acautelar se o licenciamento existente é compatível com o que se pretende, além de que, o quer que temos de adaptar, temos que conciliar a estrutura existente com o que se pretende, no dimensionamento do layout implica algum critério e capacidade de adaptação do objectivo à realidade existente e suas limitações.
Na opção de comprar, alugar, etc, não há escolhas de terreno, construção, etc, normalmente em pouco mais de um mês pode pensar em mudar-se, é quase aquela máxima: “É chegar ver, gostar e adquirir! Em suma, com ou sem financiamento, comprar ou alugar uma casa totalmente pronta a habitar ou um edifício e fracção autónoma por exemplo a instalar fábrica, comércio, etc, é a opção para quem não tem tempo a perder.
Não tem que lidar com derrapagens financeiras em obras, mas há que considerar aspectos que podem ou não ser desvantagens de comprar ou alugar espaço pronto a utilizar, nomeadamente o facto de a escolha estar limitada ao que o mercado dispõe, e não podemos escolher ou fazer as coisas com total liberdade.
Em alguns casos, se a comprar ocorre em fase de construção, pode ainda influenciar a escolha e decisões de alguns acabamentos, ou alterar a disposição interior, desde que, não interferir directamente com o projeto exterior. Embora alterações pode implicar custos na obra, e implicar calendarização da obra em curso.
Os benefícios em construir:
Em primeiro lugar o resultado final do que se vai construir vai ao encontro com o pretendido, tal como projecto, como quiser, onde quiser, e com o aspecto e características que mais de lhe adequar pois as escolhas serão sempre do dono da obra, desde que tenha capacidade financeira para o efeito.
Em termos financeiros, ainda assim ganha uma maior capacidade de decisão e optimização, seleccionando fornecedores, economia em certos detalhes, acabamentos, entre outras opções.
Em termos de qualidade do resultado final, pode influenciar positivamente de forma única.
Mas, nem tudo são rosas na opção de construir
Estamos perante uma opção que implica lidar com calendário extenso, com exigências legais e um conjunto de burocracias.
Depois acresce que uma opção de construir atrai muito “stress” e ainda há a Lei de Murphy.
Uma coisa é certa, é a opção que envolve muito envolvimento e trabalho.
Em suma, seja qual a sua decisão, o importante é que faça a acontecer com pensamento positivo e determinação em fazer o que acredita.
Quanto ao resto, podemos ser parte da solução e se precisar, conte com nossos especialistas.
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